Qué es la hipoteca inversa

¿Estás pensando en contratar una hipoteca inversa? Sigue leyendo y descubre cómo funciona este producto, sus ventajas y riesgos, y qué requisitos debes cumplir para solicitarla.

Una hipoteca inversa es un préstamo o crédito con garantía hipotecaria con la que los mayores de 65 años pueden complementar su pensión y conseguir liquidez de forma segura sin perder la vivienda. 

La principal diferencia entre una hipoteca inversa y una normal es que el titular no tiene que devolverla todos los meses porque no hay cuotas de amortización.

Por tanto, el titular utiliza su vivienda para obtener ingresos y mantiene tanto la propiedad como el disfrute vitalicio. O en otras palabras, este producto financiero convierte el valor de una vivienda en renta mensual.

Contratar una hipoteca inversa puede implicar afrontar varios gastos, como gestor, notario, registro y tasación de la vivienda. Una vez la tengas contratada, la renta dependerá de dos factores: el valor de la vivienda y tu edad. Mientras más mayor seas, más alta será la renta mensual. 

Además, la renta también depende de otro factor: el tipo de hipoteca inversa que se contrate, que puede ser de tres tipos:

• Vitalicia: la renta será inferior a la renta temporal, ya que el total no puede ser superior al valor de la propiedad. 

• Temporal: la renta se recibe durante un tiempo acordado y se recibe el total del valor de venta de la vivienda. Cuando se haya alcanzado el valor de la vivienda, el titular sigue utilizándola, pero ya no recibe la renta. Por otro lado, como la renta está limitada por el valor de la propiedad, la hipoteca inversa temporal suele ser recomendable para personas de mayor edad.

• De disposición única: se recibe una renta única basada en el valor de tasación de la propiedad. 

Cuando fallece el titular de la hipoteca inversa, los herederos reciben la propiedad y la deuda, y tienen varias opciones: 

• Vender la casa para pagar la deuda y quedarse con la diferencia si la hay.

• Quedarse la vivienda con una hipoteca tradicional o con su capital.

Por último, el titular también puede cancelar la hipoteca inversa y, por lo general, no tendrá que pagar comisiones de cancelación. Sin embargo, sí tendrá que devolver las rentas recibidas hasta esa fecha, los gastos iniciales que haya pagado la entidad y los intereses obtenidos.

Normalmente, para solicitar una hipoteca inversa es necesario tener al menos 65 años y no superar los 70 años. No obstante, hay excepciones por dependencia y los requisitos exactos pueden variar según la entidad.

El segundo requisito es tener una vivienda, y a ser posible que esta sea la residencia habitual, ya que así el titular de la hipoteca inversa no tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Con todo, también se puede solicitar este producto financiero si la vivienda es una segunda residencia, pero sin esta ventaja fiscal.

Asimismo, es necesario no tener un préstamo hipotecario, o cancelarlo para contratar una hipoteca inversa.

Las hipotecas inversas son un producto regulado por la Ley 41/2007, y tienen varias ventajas:

• El titular mantiene la propiedad y puede seguir utilizándola. 

• Las cantidades se pueden recibir como importe único, de forma mensual o una cantidad inicial más una mensualidad.

• No tienen cuotas de amortización, lo que significa que solo hay que devolverla cuando se cancela o fallece el titular.

• Las rentas no tributan en el IRPF. Las escrituras de constitución de una hipoteca inversa también están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

En cuanto a los riesgos, el mayor riesgo de este producto financiero es la inflación, y es que las rentas no se actualizan con el IPC. Por otra parte, una hipoteca inversa no deja de ser un préstamo, y esto significa que tienes que pagar intereses por el dinero recibido, aunque sea al final del préstamo.

Antes de tomar una decisión, es imprescindible calcular la hipoteca inversa que tienes pensado contratar. Es decir, tener claro el dinero que recibirás y cuál será el coste. Si quieres complementar tu pensión de jubilación, puede que haya otros productos financieros que se adapten más a tu perfil de inversor, como los productos de ahorro.

En este sentido, los depósitos y las cuentas remuneradas pueden darte una rentabilidad por tus ahorros. No tendrás que pagar al banco por recibir un dinero, sino que el banco te dará intereses por tu capital. Estos dos productos de ahorro son de bajo riesgo: tienen un indicador de riesgo de 1 sobre 6, y hasta 100.000 euros por depositante y banco están protegidos por el Fondo de Garantía de Depósitos nacional.