Cómo calcular la rentabilidad del alquiler

¿Has decidido invertir en ladrillo? Comprar vivienda para alquilar puede darte una rentabilidad de tus ahorros todos los meses, pero antes de comprar una propiedad es imprescindible que tengas en cuenta varios factores para saber si merece la pena.

La rentabilidad de un alquiler es la ganancia económica que obtienes cuando compras una vivienda y la alquilas a una persona o empresa. O en otras palabras, es el rendimiento de invertir en un activo inmobiliario que destinas al alquiler.

Ten en cuenta que hay dos tipos de rentabilidad, la rentabilidad bruta, que es el dinero que recibes del inquilino cada mes, y la rentabilidad neta, que es la rentabilidad bruta menos los gastos que tienes que pagar (por ejemplo, la cuota trimestral de la comunidad y los gastos de IBI) e impuestos (lo que pagarás en la declaración de la Renta por el beneficio obtenido).

Tanto si eres un pequeño propietario que decide alquilar su segunda vivienda, como si eres un inversor que quiere comprar bienes inmuebles para obtener una rentabilidad de su capital, es posible que te preguntes qué rentabilidad puedes esperar de un alquiler o cómo maximizar tu ganancia.

La rentabilidad depende de la oferta y la demanda, es decir, mientras menos inmuebles haya y más demanda exista, más alto será el precio del alquiler. Por este motivo, antes de comprar vivienda para alquilar, debes analizar la oferta y la demanda de la ciudad o municipio en el que quieres comprar, y también de la zona específica. 

A modo de ejemplo, si compras un piso en Valencia por 300.000 € y lo alquilas por 1.200 €, obtendrás una rentabilidad inferior que si compras un piso similar en un pueblo próximo a esta ciudad por 150.000 € y lo alquilas por 1.000 €. Como puedes ver, el precio de la vivienda en España puede variar enormemente, incluso dentro de una misma provincia. Consecuentemente, también la rentabilidad obtenida.

Hay varios conceptos que debes tener claros para calcular la rentabilidad de un alquiler:

• Precio de compra: es el precio que pagas por adquirir la vivienda. Además, si la compras a través de una inmobiliaria, también tendrás que pagarle comisión. Por lo general, en España es de mínimo 3.000 €.

• Entrada: es el montante mínimo que tienes que tener para comprar una casa y pedir una hipoteca. Los bancos suelen solicitar un 20 % del valor de la vivienda para conceder una hipoteca, aunque el porcentaje depende de cada entidad.

• Tipo de interés: son los intereses que tendrás que pagar al banco por la hipoteca. Como la vivienda la destinas al alquiler, podrás desgravar esos intereses en el modelo 100.  

• Impuestos y gastos de escritura: en las viviendas de nueva construcción pagarás el IVA, mientras que en las de segunda mano pagarás el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Tanto el IVA como el ITP varían según la comunidad autónoma, por lo que es recomendable que te informes del total que pagarás en tu CCAA. Por otro lado, tendrás que pagar al notario los gastos de escritura. 

• Reforma, muebles y electrodomésticos: ¿has comprado una vivienda de segunda mano y quieres reformarla para alquilarla a un precio más alto y obtener más rentabilidad del alquiler? Añade los gastos de reforma, que para un piso de 80 metros pueden rondar los 25.000 € como mínimo. Además, una vivienda amueblada suele ser más fácil de alquilar, pero tendrás que sumar los gastos de muebles y electrodomésticos si decides alquilar la vivienda completamente equipada.

• Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): tasa que pagas al ayuntamiento por tener una vivienda en propiedad. Para calcular la cuota del IBI se tienen en cuenta diferentes aspectos, como el municipio y el tamaño del inmueble. 

• Comunidad: si la vivienda está en un edificio o en una urbanización cerrada, lo más probable es que tengas que pagar comunidad. El coste suele ser de unos 50 € al mes, pero dependerá del tipo de edificio y de las necesidades. Así, una comunidad con piscina suele ser más cara que una sin piscina, y un edificio que está reformando su fachada puede incrementar la cuota de la comunidad mientras se rehabilita la finca. 

• Seguro: el precio del seguro de vivienda varía según las coberturas contratadas y el tipo de inmueble. Por tanto, un seguro a todo riesgo o el seguro de una vivienda más grande siempre serán más caros.

Calcular la rentabilidad de un alquiler es muy fácil, primero tendrás que sumar todo el dinero que te has gastado para poder alquilar la vivienda: el precio de compra, notario, reforma, etc. Después, suma la renta que pagan los inquilinos todos los meses, por ejemplo, 12.000 € al año para un alquiler de 1.000 € mensuales. Divide esos ingresos anuales por el coste total del inmueble y obtendrás la rentabilidad bruta. Luego, multiplica por 100 para tener el ROI (retorno de la inversión) en porcentaje.

Para calcular la rentabilidad neta, tendrás que hacer lo mismo pero añadiendo los gastos que tienes por mantener el inmueble. Por tanto, a esos 1.000 € mensuales tendrás que restar impuestos, IBI, comunidad, seguro, etc. Algunos de estos gastos son anuales, pero puedes obtener el importe mensual dividiendo entre doce (o calcular la rentabilidad neta de forma anual en vez de mensual).

A continuación tienes un ejemplo a grosso modo para que lo veas mejor.

Inmueble con un precio de compra de 200.000 € alquilado por 1.000 € al mes en la provincia de Alicante y con unos gastos de 50.000 € (reforma, ITP, notario y muebles).

• Rentabilidad bruta anual: 12.000 € /  250.000 € x 100 = 4,8 %

• Rentabilidad neta: 12.000 € - 3.600 €* /  250.000 € x 100 = 3,36 %

*3.600 € es la suma de los impuestos y otros gastos como comunidad, IBI y seguro. En cuanto a los impuestos, recuerda que de los ingresos obtenidos (menos gastos como comunidad, gestor, IBI y seguro) solo sumarás el 50 % a la base imponible general de la declaración de la Renta. El resultado tributa con los tipos impositivos de las rentas del trabajo, (del 19 al 47 %).

Si quieres rentabilizar tus ahorros pero no tienes suficiente capital para comprar bienes inmuebles, puedes contratar depósitos bancarios, cuentas de ahorro o cuentas remuneradas que te den intereses.

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